حتما برای شما هم پیش آمده در هنکام خرید زمین یا بعضا ویلا با عبارتی نظیر سند شورایی یا بنچاق با مهر شورا و یا واگذاری سند رسمی شورا مواجه شده اید در این جا قصد دارم ضمن توضیح در مورد این موارد نکاتی که در هنگام خرید و فروش باید به آن توجه داشته با شیم را با هم مرور کنیم:
نخست باید دانست مهر شورا فاقد هرگونه وجاهتی بوده و در واقع عبارت سند شورایی یک عبارت گمراه کننده است چراکه سند رسمی در کشور ما در مورد مالکیت زمین و ویلا و مانند آن صرفا سند صادره از سوی سازمان ثبت اسناد است و حتی در مورد ساختمان هایی که بر روی زمین وقفی ساخته می شوند نیز اداره ثبت سند مالکیت اعیان یعنی همان ساختمان را صادر می کند پس در واقع اگر مبایعنامه ای دارای مهر شورا و امضای تمامی اعضای شورا هم باشد رسمی نبوده وتفاوتی با مبایعه نامه عادی که فقط دو شاهد ذیل ان را امضا کرده اند ندارد.
بد نیست اشاره کنیم وزارت کشور در بخشنامه های مختلفی اساساً استفاده از مهر شورا در غیر مکاتبات اداری را ممنوع اعلام و مثلاً هوشنگ خندان دل معاون عمرانی وتوسعه امور شهری وروستایی وزارت کشور با ارسال بخشنامه ای به استانداران سراسر کشور موارد کاربرد مهر شورا توسط شوراهای اسلامی در موادهای ۱۰،۲۲و ۳۸ آیین نامه اجرایی شوراهای اسلامی روستا مصوب ۱۳۷۸ ومواد ۸،۲۰و۳۳ آئین نامه اجرایی شوراهای اسلامی بخش را مشخص کرده و این مقام تأکید نموده است که شرح وظایف شوراهای اسلامی در قانون ( مواد ۶۸و۷۱قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شوراهای اسلامی کشور وانتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی) ذکر شده است و شورا برای استفاده از مهر غیراز موارد مربوط به وظایف قانونی خود صلاحیت نداشته وهرگونه اقدام شورا واستفاده از مهر خارج از اختیارات ووظایف مصرحه از جمله تأیید استشهادیه های گوناگون محلی، قولنامه ها ومبایعه نامه ها ، ….. تخلف محسوب می شود وضروری است با عضو یا شورای متخلف وفق مواد قانونی مصرحه در فصل چهارم قانون شوراها « ترتیب رسیدگی به تخلفات» رفتار شود.
بنابراین در مواجه با اعلام فروشنده یا بنگاه معاملات مسکن یا کارمند آژانس املاک در خصوص سند شورایی فریب نخورده و باید به خاطر داشته باشیم الحاق مهر شورا به سند یاد شده نه تنها به آن سند اعتبار نمی دهد که این کار به خودی خود تخلف هم محسوب می شود.
از دیگر مواردی که در هنگام خرید با آن ممکن است مواجه شویم سند های وکالتی یا اصطلاحا خرید و فروش وکالتی است موضوعی که بسیار خطرناک بوده می تواند هزینه های غیر قابل جبرانی را در پی داشته باشد چراکه اولاً استعلام اصالت و اعتبار سلسله وکالت های قبلی و همچنین بقای آنها موضوعی است که کمتر به آن توجه می شود حال آنکه وکالت های تفویضی باید از اولین وکالت دارای اعتبار و اصالت باشد و به صرف اینکه وکالت آخر معتبر باشد نمی تواند برای خریدار امنیت خرید ایجاد کند چه بسا در توالی وکالت های تفویضی شخصی فوت شده یا محجور باشد یا یکی از وکالت ها جعلی باشد این موضوع حتی در دفترخانه نیز احراز نمی شود و از این جهت است که خرید و فروش وکالتی ممکن است اساساً خرید و فروش تلقی نشود!
علاوه بر این در خرید وکالتی موضوع احراز مالکیت نیز مطرح است در واقع بر فرض صحت و اعتبار سلسله وکالت ها یعنی همگی معتبر و همه وکلا زنده و سالم اما چه تضمینی است که اولین موکل یعنی فروشنده مالکیت داشته است؟ به خصوص اینکه از نظر قانونی مالک فقط کسی است ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است پس از این جهت هم خرید وکالتی می تواند موجب خسران شود
در مورد وکالت حتما توضیه می شود سلسه مبایعه نامه ها را نیز در اختیار بگیرید یعنی اگر تمام توصیه های فوق برای شما بی اهمیت بود حداقل به این توصیه عمل کنید که هر وکالتی در کنار یک مبایعه نامه ولو عادی باشد تا در صورت نیاز بتوان از آن استفاده کرد، گرچه توصیه اولیه عدم خرید و فروش وکالتی است اما در صورت ضرورت این موضوع و الیته استفاده از مشاوره وکیل دادگستری چیزی است که می تواند در هر معامله ای به شما کمک کند تا آسیب نبینید!
موضوع دیگری که در هنگام خرید و فروش باید در نظر داشته باشید احراز سمت صاحب سند و نیز احراز صحت و اعتبار سند مالکیت است چیزی که می توان با کمک یک دفتر اسناد رسمی و درخواست استعلام از آن مطمئن شد امری که ممکن است برای شما هزینه ناچیزی در بر داشته باشد.
تطبیق مشخصات سند با وضع ملک نیز امر مهمی است که بعضا مورد غفلت واقع می شود در حالی که ممکن است همین نکته ساده باعث ضرر و زیان های زیادی گردد.
تعیین دقیق میزان ثمن معامله و نحوه پرداخت آن که بهتر است با چک باشد نیز امری مهم است و همچنین دقت در مورد ضمانت اجرای پرداخت و تحویل ملک و میزان آن بسیار مهم است که این مورد نیز کمتر بدان توجه می شود خود باعث طرح دعوایی گسترده ای می شود در این خصوص توصیه می شود در هنگام تنظیم مبایعه نامه با دقت به تاریخ ها و میزان وجه التزام دقت کنید و با فرض اینکه بعداً امکان تعامل با طرف معامله خواهد بود از آن به سادگی عبور نکینم.
علم اطلاع از کلیه عبارات مندرج در سند حق شماست و به صرف اینکه فرم چاپ شده یا از پیش تنظیم شده را برای امضا جلو شما قراردادند نباید به معنی عدم نیاز به مطالعه مفاد سند شود همچنین منطقا توضیح عبارات مجمل را از کسی بخواهید که هم دانش حقوقی دارد و هم در معامله شما ذی نفع نیست بنابراین در موارد بسیاری توضیح های آژانس املاک یا حتی برخی فارق التحصیلان حقوق که در گیر کار عملی در حوزه وکالت نیستند نمی تواند خیلی صحیح و مفید برای شما باشد بنابراین توصیه می شود اگر امکان استفاده از خدمات وکیل در هنگام تنظیم سند را ندارید از طرف مقابل بخواهید حداقل در یک وقت مشاوره با در دست داشتن کپی اسناد نسبت به کم و کیف ان بتوانید علم و اشراف پیدا کنید چراکه ادعای عدم اطلاع از معنی مفاد سند تقریبا در هیچ دادگاهی پذیرفته نمی شود چون این فرض که شما متوجه سند نشده اید و در ابهام و عدم اطلاع آن را امضا نموده اید با سلامت عقلانی شما در تضاد خواهد بود و انتظار عمومی این است هر انسان عاقل و بالغی سندی را امضا کند که متوجه عبارات آن باشد و در جهل و عدم علم از مشورت کسی که بتوان به او اعتماد نمود بهره مند شده باشد.
در آخر توصیه می شود در مورد ثمن معامله شخصا تحقیق کنید و به هیچ عنوان به گفته های طرف معامله یا دیگران بسنده نکنید.