به نام خدا
قرارداد تملیک به شرط اجاره
این قرارداد برابر ماده ده قانون مدنی و تحت حاکمیت اصول آزادی و لزوم بین اشخاص به شرح مندرج در ماده نخست که اقرار و اعتراف دارند در سلامت عقل و صحت جسم بوده و من دون الکراه هستند؛ منعقد می گردد. طرفین قبل از امضای قرارداد حاضر از کلیه کم و کیف مورد معامله و نیز شرایط قیمت ، موقعیت و مناسبات مالی روز کسب علم نموده و از این حیث اقرار و اعتراف دارند آگاهانه تصمیم به انعقاد این قرارداد نموده اند و از این حیث حق طرح هرگونه ادعایی در خصوص تدلیس و غبن فاحش یا افحش و خیارات مربوطه را به طور کلی از خود سلب و ساقط نمودند.
- طرفین قرارداد
- طرف اول : آقا/خانم/شرکت ………… ………… به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………… ………… متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………… ………… که از این پس طرف اول یا فروشنده خوانده می‌شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ………… شماره تلفن همراه: …………. تلفن ثابت: ……………… ایمیل: ……………….@…………………
- طرف دوم : آقا/خانم/شرکت ………… ………… به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………… ………… متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………… ………… که از این پس طرف دوم یا خریدار خوانده می‌شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ………… شماره تلفن همراه: …………. تلفن ثابت: ……………… ایمیل: ……………….@…………………
تبصره) طرفین اعلام می‌نمایند نشانی‌های یاد شده در حکم اقامتگاه قراردادی ایشان بوده و مادامی که به صورت کتبی تغییر آن به طرف مقابل اعلام نشود دارای اعتبار و در روابط طرفین قابل استناد است. استفاده از ایمیل و یا نرم افزارهای پیام رسان (مذکور در این ماده) به نحوی که اطلاع طرف مقابل بدون امکان تردید، احراز شود نیز مشمول عنوان ابلاغ است.
- ۲٫ موضوع قرارداد
عبارتست از نخست ، فروش مورد معامله به شرح بند ۲-۱ از سوی فروشنده به خریدار در قبال ثمن تعیین شده در بند … و دوم، اجاره نمودن همان مورد معامله از سوی فروشنده (طرف اول) برای مدت مذکور در این قرارداد و در نهایت؛ سوم، تعهد طرفین به باز فروش (بیع برگشت) مورد معامله از سوی طرف دوم به طرف اول پس از پایان مدت یاد شده با قیمت و شرایطی که در این قرارداد به آن اشاره می گردد.
- مورد معامله عبارتست از …. متر مربع از ساختمان احداثی در تهران …… دارای پلاک ثبتی عرصه …… به نحو مشاع در ازای ….. میلیون تومان. این ساختمان مسکونی دارای پایانکار به شماره ….. بوده و انشعابات آن ( ….. ) می‌باشد و دارای تجهیزات (….. ) است و تعداد …. پارکینگ و … انباری دارد.
- مورد معامله به صورت مشاعی بوده و متراژ یاد شده از قسمت اختصاصی (پس از کسر مشاعات) منظور می‌باشد لذا جهت در نظر گرفتن مورد مشابه مورد معامله آپارتمانی مسکونی به شرحی که می آید مدنظر خواد بود. (متراژ … متر مربع و دارای … و .. پارکینگ و … انباری و نوساز/ … سال ساخت).
- شرایط مالی
تعهدات مالی طرفین و نیز شیوه پرداخت آن و ضمانت اجرای تاخیر و یا عدم انجام تعهد به نحوی است که در این ماده اشاره می‌گردد:
- ثمن معامله اول به ازای هر متر مربع …. ریال است که جمعاً برابر ….. ریال بوده و مقرر است ظرف سه روز کاری از تاریخ امضای قرارداد در حساب طرف اول به شماره …. عهده بانک … پرداخت گردیده و رسید آن تسلیم طرف اول گردد. بدیهی است در صورت عدم واریز مبلغ مذکور قرارداد حاضر جاری نشده و طرف اول با استناد به خیار تاخیر تادیه ثمن می تواند به صورت یک طرفه و بدون نیاز به هرگونه اقدامی آن را فسخ نماید.
- مبلغ اجاره مورد معامله به ازای هر مترمربع بدون در نظر گرفتن مبلغی بابت قرض الحسنه، رهن و مانند آن …. ریال برای سال نخست توافق گردید که به صورت ماهانه و در مواعد … هر ماه به حساب شماره …. عهده …. متعلق به طرف دوم پرداخت می‌گردد.
- تعدیل اجاره بها به صورت سالانه بوده و میزان آن سی روز قبل از انقضای سال توسط طرفین توافق شده و به صورت الحاقیه، صورتجلسه ای تنظیم و به قرارداد حاضر ضمیمه می‌گردد لکن در صورت عدم حصول توافق مقرر است معدل میزان افزایش (یا کاهش) اجاره بهای حداقل سه ملک مشابه به صورت خالص (بدون مبلغ رهن و مانند آن) ، محاسبه شده و به مبلغ اجاره قبلی اعمال گردد، ملک مشابه به لحاظ سال ساخت ، موقعیت ، امکانات و مسکونی بودن به شرحی است که ذکر آن در بند ۲-۲ رفت. قراردادهای مورد استناد برای محاسبه تعدیل الزاماً باید هر دو سال (سال قبل و قرارداد جدید) دارای کد رهگیری بوده و از تاریخ تنظیم قرارداد دوم بیش از سی روز نگذشته باشد.
- ۳-۴ مبلغ ثمن بیع برگشت (تعهد به بیع دوم) نیز با در نظر گرفتن ترقی قیمت آپارتمان مشابه توسط طرفین توافق خواهد شد لکن در صورتی که تا نهایتاً ده روز قبل از تاریخ پایان قرارداد حاضر طرفین توافق ننمایند، ملاک معدل قیمت حداقل سه ملک مشابه خواهد بود که در بازه نهایتاً یک ماهه معامله شده است.
- چنانچه هر یک از طرفین در خصوص دو بند فوق مدعی باشد قراردادی مشابه محسوب نمی شود، موضوع از طریق داوری حل و فصل خواهد گردید.
- پرداخت ثمن معامله بازگشت از سوی طرف اول همزمان با انقضای مدت قرارداد حاضر و به حساب اعلامی در ۳-۲ می باشد و در صورت تاخیر بیش از ده روز (به ازای هر ده روز) یک ماه اجاره (آخرین اجاره) به عنوان اجرت المثل پرداخت خواهد گردید لکن در صورتی که تاخیر بیش از سی روز گردد توافق یا قیمت تعیین شده کان لم یکن تلقی و قرارداد برای یک سال دیگر به صورت اجاره تمدید خواهد شد و میزان اجاره بهای جدید، سه برابر آخرین اجاره توافقی یا تعیینی خواهد بود.
- ۳-۷ چنانچه در پایان مدت یکساله فوق طرف اول بازهم نتواند نسبت به ابتیاع سهم طرف دوم اقدام نماید مکلف خواهد بود به میزان متراژ خریداری شده بعلاوه یک چهارم آن سند مشاعی از حصه اختصاصی (طبقه …. از روی پی، واحد ….) و یا معادل آن از عرصه را به صورت رسمی به نام طرف دوم انتقال دهد.
- ۳-۸ در صورتی که اقساط اجور (به هر نحو که باشد) با تاخیر بیش از ده روز مواجه گردد طرف اول مکلف است به ازای هر روز تاخیر مازاد بر مهلت ده روزه، یک صدم متراژ خریداری شده از سوی طرف اول را به صورت رایگان به ایشان منتقل نماید. متراژ منتقل شده شمول اجاره نیست لکن در پایان قرارداد طرف اول متعهد است متراژ جریمه را نیز خریداری نماید.
- مدت قرارداد
این قرارداد از تاریخ ………………… لغایت …………………. بمدت ……….. ماه معتبر می باشد که درصورت تمایل طرفین این مدت کتباً و با امضای ذیل قرارداد و یا در قالب تهیه الحاقیه برابر ماده مربوطه قابل تمدید می باشد.
تبصره) چنانچه طرفین قبل از پایان مهلت مندرج در این ماده قصد خاتمه آن را داشته باشند تشریفات فروش مذکور در ماده سوم جاری خواهد بود.
- تعهدات طرف اول
طرف اول در سلامت عقل و صحت جسم اعلام می نماید به وجه التزامی به میزان …. ریال نسبت به موارد زیر متعهد است و وجه التزام تعیین شده مانع از الزام ایشان به تعهدات مندرج نخواهد بود:
- در طول مدت اعتبار این قرارداد طرف اول متعهد است پلاک ثبتی مورد معامله را تحت هیچ قراردادی (ولو یا حفظ حقوق مالکانه طرف دوم) به غیر واگذار ننماید.
- نسبت به شش دانگ مورد معامله (صرف نظر از سهام مشاعی واگذار شده) هیچ گونه قراردادی که منافی حقوق مالکانه طرف دوم باشد اعم از رهن، توثیق و یا مانند آن تنظیم ننماید.
- حداکثر سهام مشاعی واگذار شده قبل و بعد از این قرارداد به سایرین مجموعاً ۶۰ درصد کل مورد معامله خواهد بود، تعدی از این بند به منزله فروش مال غیر محسوب خواهد شد.
- با توجه به اجرای شرعی صیغه بیع اول از سوی طرفین ، در صورت فوت یا حجر طرف اول، وراث ایشان مکلف به ایفای تعهدات قراردادی خواهند بود.
- ید طرف اول در طول اعتبار قرارداد نسبت به مورد معامله، امانی بوده و حق تعدی و تفریط در آن را نخواهد داشت و به علاوه متعهد به صیانت و مراقبت از آن خواهد بود به نحوی که امکان انتفاع آن برقرار باشد.
- در طول مدت اعتبار قرارداد ، طرف اول نسبت به تهیه بیمه نامه معتبر حوادث ( آتش سوزی، سیل و زلزله) اقدام خواهد نمود.
- تعهدات طرف دوم
- طرف دوم اعلام می نماید این قرارداد قائم به شخص بوده لذا جز با موافقت طرف اول حق واگذاری آن را به هر نحوی به دیگری نخواهد داشت، در صورت جلب موافقت طرف اول واگذاری از طریق تنظیم الحاقیه بوده و سایر شروط کمافی السابق به قوت خود باقی خواهند ماند.
- هرگونه تغییر در مورد حساب دریافت اجور و ثمن معامله برگشت را به اطلاع طرف اول به صورت مقتضی رسانده و بدیهی است در صورت بروز مشکل در پرداخت به دلیل مسائل بانکی مربوط به طرف دوم، طرف اول مسئولیتی نخواهد داشت. چنانچه شماره حسابی به نام فردی به غیر از طرف دوم اعلام گردد لازم است طی صورتجلسه ای دارنده حساب مرابت اطلاع از قرارداد و عدم ذی نفعی در آن را گواهی نماید.
- ۷٫ سایر شرایط
- چنانچه مورد معامله دچار خرابی گردد، صرف نظر از میزان سهام مشاعی طرفین، رفع عیب مطلقا برعهده طرف اول و به هزینه کرد ایشان خواهد بود.
- در صورت تلف شدن مورد معامله پیش از انتقال مجدد آن به فروشنده (بیع برگشت) این قرارداد نسب به بیع اول و اجاره تا زمان تلف مستقر بوده و از آن تاریخ به بعد چیزی بر عهده طرفین نخواهد بود لکن طرف اول از محل غرامات دریافتی از بیمه به نسبت سهام طرف دوم به ایشان پرداخت خواهد نمود.
- رفع اختلاف و داوری
طرفین معامله به مشخصات مذکور و نشانی‌های اعلامی در صحت عقل و سلامت جسم و با در نظر گرفتن جمیع شرایط موجود توافق نمودند کلیه اختلاف های ناشی از قرارداد حاضر را از حیث تفسیر مفاد یا تعبیر آن و نیز اجرای تعهدات یا سایر اموری که مستقیما و یا با واسطه ناشی از قرارداد می شود مانند اعلام ورود خسارت یا تعیین میزان آن را به نهاد داوری ارجاع و از این طریق حل و فصل خصومت نمایند.
بدین منظور آقای ………… به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب گردید. بدیهی است در صورت انصراف داور و نیز عدم تراضی نسبت به داور دیگر موضوع داوری کان لم یکن بوده و صلاحیت رسیدگی به اختلاف های طرفین در مراجع قضایی شهر تهران خواهد بود.
چناچه در مدت بیست روز داور، نتواند به رای خود را صادر مدت برای یکبار قابل تجدید توسط ایشان خواهد بود. جهت ارجاع موضوع به داوری، متقاضی خواسته خویش به انضمام مدارک و مستندات و به صورت مکتوب به داور ارائه خواهد می‌نماید.
رسیدگی در خصوص مورد اختلاف ضرروتاً ضمن دعوت کتبی طرفین بوده و مراتب دعوت توسط داور گواهی می‌شود و ایشان می‌تواند از طریق کلیه راههای ارتباطی به طریق مقتضی امر ابلاغ حضور در جلسه داوری را انجام دهد. در رسیدگی داوران حتی در صورت داشتن تخصص نمی تواند اظهار نظر کارشناسی نموده و می‌بایست موضوع را کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع و حق الزحمه مربوطه را از طرف متقاضی دریافت دارند.
ابلاغ رای با داور بوده و در خصوص سایر تشریفات که ذکر نشده است قانون آیین دادرسی در امور مدنی و نیز قانون داوری تجارت بین المللی لازم الرعایه می باشد. این مقرره به عنوان شرط مستقل داوری محسوب و در هر حال حتی اقاله قرارداد اصلی طرفین ملزم به آن می باشند و داوری نسبت به کلیه اختلاف ها ولو شرایط اصلی صحت قرارداد صالح به رسیدگی می باشد. رای داوری برای طرفین الزام آور بوده لکن در صورت عدم رعایت شرایط مقرر اعم از ابلاغ، ارجاع به کارشناس و صدور رای به اکثریت در جزو شرایط اساسی صحت رای صادره می باشد.
- قانون حاکم
این قراراداد و کلیه ملحقات و تعهدات ایجاد شده از آن چه مستقیما چه با واسطه تحت حاکمیت قوانین کشور ایران می باشد.
- شرایط تغییر مفاد قرارداد
چنانچه در طول اجرای قرارداد تغییر بند یا ماده ای از قرارداد ضرورت یابد صرفاً ضمن تنظیم الحاقیه و با اعلام رضایت طرفین ممکن خواهد گردید.
- انحلال
این قرارداد تحت حاکمیت اصل لزوم بوده و جز در موارد مصرحه ذیل قابلیت فسخ و یا انحلال را ندارد:
- پایان مدت و عدم تمدید آن.
- تراضی طرفین در انحلال قرارداد ضمن تنظیم صورتجلسه اقاله
- پیوست
تصویر مدارک مصرحه ذیل به عنوان جزء لاینفک قرارداد محسوب و قابلیت استناد دارد؛ طرفین صحت و اعتبار و تطابق تصاویر با اصول اسناد را اقرار نموده و به آن معترف هستند.
- مدارک هویتی طرف اول شامل ….
- مدارک هویتی طرف دوم شامل ….
- مدارک ثبتی مورد معامله شامل …
- نُسخ
این قرارداد در ۱۳ ماده و در …… نسخه با حکم واحد در حضور شهود امضا کننده ذیل و در تاریخ / / 13 تنظیم و کلیه صفحات به امضای طرفین رسیده و نسخه ایشان مبادله گردید.