آیا شهرداری می تواند بر خلاف قانون از صدور پروانه ساختمانی خودداری نماید؟

بر طبق قانون شهرداری اجازه ندارد پروانه صادر نماید اما اگر به عنوان یک عمل حاکمیتی، شهرداری از صدور پروانه خودداری نماید مرجع تظلم خواهی دیوان عدالت اداری خواهد بود که می توان الزام شهرداری را توسط وکیل دادگستری یا اصیل درخواست داد.

شهرداری مکلف است نسبت تقاضای مالک حسب کاربری ملک بر اساس طرح تفضیلی شهر مربوطه، پس از تایید نقشه ها و دریافت عوارض پروانه ساختمانی را صادر نماید. حال ممکن است شهرداری بعد از دریافت تقاضای مالک اقدام به صدور دستور نقشه ننماید و عملاً با استناد به دلایلی مانند اینکه کاربری ملک مسکونی نیست، از صدور دستور خودداری نماید.

آیا کاربری مثلا آموزشی یا طرح دولتی مانعی برای صدور پروانه است؟

بر طبق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها ، در مورد طرح هایی که (بیش از 5 سال) و یا حتی کمتر از آن شهرداری الزاماً باید پروانه را صادر نمایند چراکه در قانون یاد شده قید شده است که چنانچه طرح بعد از 10 سال از تاریخ تصویب آن (در اصلاحی شده است 5 سال) اجرا شود شهرداری ملکف به صدور پروانه خواهد بود و اگر طرح در مدت کمتر از آن قرار باشد اجرا شود بازهم این امر مانع صدور پروانه نبوده و مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از 5 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌تجدید بنا را ندارد یعنی به لسان حقوقی اعیانی احداثی از سوی مالک هنگام تملک، مورد احتساب قرار نگرفته و صرفاً عرصه ارزش گذاری و تملک می گردد در واقع مالک قبول می کند که اعیانی را به خرج خود ساخته و بعدا بدون اینکه ادعایی داشته باشد واگذار نماید. با این وصف چنانچه شهرداری از صدور پروانه امنتاع ورزد می توان دادخواستی را با شورت وکیل دادگستری کانون وکلا تهیه و تقدیم دیوان نمود تا در نهایت دیوان عدالت اداری رای به الزام شهرداری به صدور پروانه را صادر نماید. بنابراین اگر در رای دیوان شرایط پروانه را بیان ننماید ممکن است شهرداری با استناد به ضوابط قانونی عملاً آنچه مدنظر مالک بوده است را تمکین ننماید بنابراین تنظیم دادخواست اولیه از اهمیت بالایی برخوردار است تا عملاً خواسته مالک پس از تایید دیوان منتج به الزام شهرداری گردیده و تامین شود.

ملاک صدور پروانه در تعیین تراکم چیست؟

تراکم در شهرها بر اساس طرح تفصیلی مشخص شده پروانه پایه به عنوان تراکم مصوب مدنظر است و شهرداری ها ملزم به رعایت آن هستند ولی چانچه رای به الزام صدور پروانه از شهرداری اخذ شود در رای دیوان حسب دادخواست تقدیمی باید میزان تراکم نیز خواسته شود تا شهرداری نتواند بر اساس تراکم پایه پروانه صادر نماید. ممکن است شهرداری در یک منطقه برای همسایگان اقدام به واگذاری تراکم بیش از میزان پایه و با اخذ عوارض اقدام نماید در این شرایط می توان باز هم از دیوان استمداد نمود.

ضابطه تشخیص باغ چیست؟

آیین نامه مصوب شورای عالی استانها در سال 89 آخرین متن قانونی است که بر اساس آن می توان باغ را شناسایی نمود و آن را تعریف نموده است. این امر در مورد تراکم و سطح اشغال در هنگام صدور پروانه مد نظر خواهد بود. در اینجا بازهم ممکن است شهرداری با استناد به باغ بودن ملک از صدور پروانه خودداری نماید حال آنکه بر اساس ضوابط باغات امکان صدرو پروانه هست. این ضوابط در مصوبه کمیسیون م 14 قانون زمین شهری در سال 74 تبیین شده است. شایان ذکر است اصل شناسایی ملکی به عنوان باغ نیز قابل اعتراض در دیوان خواهد بود. باید دانست تشخیص باغ طبق آیین نامه مصوب شورای عالی استانها مصوب سال 94 با کمیسیون باغات شورای شهر است که این تشخیص می تواند بر اساس مصوبه کمیسیون  ماده 12 قانون زمین شهری باشد.

آیا پس از صدور پروانه از سوی شهرداری امکان ابطال آن ممکن است؟

پاسخ به این سوال وابسته به آن است که چه شخصی تقاضای ابطال پروانه را دارد چه آنکه ذی نفع پروانه علاوه بر مالک آن مجاورین (همسایگان) نیز خواهند بود لذا چنانچه ضوابط قانونی در صدور پروانه رعایت نشده باشد مانند ارتفاع، سطح اشتغال و … همسایه امکان در خواست ابطال آن را دارد اما باید دانست شهرداری ممکن است مستند صدور پروانه را نه ضوابط جاری که مصوبه کمیسیون ماده 5 باشد.

در مورد این کمیسیون باید گفت طبق ماده۹۷ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال 45 شورای‌ عالی شهرسازی با نیت رعایت اصول شهرسازی، بررسی و تصویب نقشه‌ های مربوط به امر شهرسازی تشکیل شد. ماده ۵ این قانون، وظیفه بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری بر عهده کمیسیونی نهاده است که از آن به‌عنوان کمیسیون ماده ۵ یا در مورد شهر تهران کمیسیون تفصیلی یاد می شود. بنابراین در مورد مصوبه ماده5 باید الزاماً قبل از تقاضای ابطال پروانه دادخواست ابطال مصوبه کمیسیون را طرح نمود.

همچنین ممکن است همسایگان نسبت به صدور پروانه مغایر با کاربری معترض باشند که در این خصوص باید دانست پروانه صادر شده اگر شرایط قانون تعیین تکلیف را داشته باشد خلاف قانون نبوده و شکایت به دیوان نیز رد خواهد شد.

اما در مورد خود شهرداری موضوع متفاوت بوده و شهرداری عملاً در صورت عدم رعایت ضوابط قانون در زمان صدور پروانه چاره اندیشی کرده و با قید عباراتی به این مضموم که محق خواهد بود راسا نسبت به ابطال پروانه (به عنوان یک عمل حقوقی اقدام نماید) خود را از ضرورت طرح دعوا بری نموده و می تواند راسا اقدام نماید.

آیا در صدور پایانکار برای املاک قدیمی حقوق مکتسبه برای شهرداری تکلیف ایجاد می کند؟

حقوق مکتسبه اگر مستند به قانون باشد دیوان رای به الزام شهرداری خواهد داد. مانند تبصره بند 24 ماده 55 مصوب سال  52 قانون شهرداری که طبق آن کاربری تجاری یا اداری اگر قبل از سال 52 باشد برای فرد حق مکتسبه ایجاد نموده و شهرداری ملزم به صدور پروانه برابر کاربری مورد نظر مالک طبق قانون خواهد بود. چراکه هیات عمومی دیوان عدالت اداری رای داده است که ضمانت اجراهای پیش بینی شده در سال 52 تبیین شده است لذا خلافی که از سوی مالک قبل از این سال صورت گرفته باشد قابل طرح در کمیسیون ماده 100 نبوده و قلع بنا مضوعیت ندارد و حق مکتسبه ای برای مالک ایجاد شده است که دیوان شهرداری را مکلف به صدور پایانکار برابر حق مکتسبه مالک از لحاظ اداری یا تجاری می نماید.

تغییر کاربری پس از ساخت ملک و صدور پایانکار برای بخشی از آپارتمان ممکن است؟ با چه شرایطی باید این کار انجام شود؟

گرچه در این خصوص قانون مشخصی نداریم اما رویه عملی شهرداری ها این است که پس از اخذ رضایت کلیه مالکین با تغییر کاربری یک واحد آپارتمانی موافقت می نماید اما اگر این رضایت اخذ نشود ابطال صدور پروانه صادره را می توان از دیوان عدالت درخواست نمود چراکه در اینجا هم موضوع حق مکتسبه مد نظر است البته باید در نظر داشت رضایت مالکین قبلی کافی بوده و در صورتی که فردی نسبت به خرید آپارتمان اقدام نماید نمی تواند به این امر که رضایت ندارد استناد کند چرا که ایشان قائم مقام قانونی مالک قبلی است و رضایت فروشنده ، مانع اعتراض بعدی خریدار است.