قرارداد پیش فروش ساختمان

به نام خدا

قرارداد مشارکت در ساخت

این قرارداد برابر ماده ده قانون مدنی و تحت حاکمیت اصول آزادی و لزوم بین اشخاص به شرح مندرج در ماده نخست که اقرار و اعتراف دارند در سلامت عقل و صحت جسم بوده و من دون الکراه هستند؛ منعقد می گردد.

ماده ۱ : طرفین قرارداد

طرف اول : آقا/خانم/شرکت ………… ………… به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………… ………… متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………… ………… که از این پس طرف اول خوانده می شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ………… شماره تلفن: ………….
طرف دوم : آقا/خانم/شرکت ………… ………… به شماره شناسنامه/شماره ثبت ………… و شماره ملی/شناسه ملی ………… ………… متولد/ثبت شده در………… با وکالت/نمایندگی………… ………… که از این پس طرف دوم خوانده می شوند. اقامتگاه ایشان عبارتست از: شهر: …………خیابان اصلی: …………خیابان فرعی: ………… کوچه: ………… پلاک ………… کدپستی: ………… شماره تلفن: ………….

تبصره) طرفین اعلام می نمایند کلیه مکاتبات صرفاً در نشانی اعلامی در این قرارداد رسمی خواهد بود و هرگونه ابلاغی می بایست به همین نشانی ها انجام پذیرد. بدیهی است مکاتبه و ارسال مدارک در غیر نشانی اعلامی برای طرف مقابل مسئولیتی را ایجاد نخواهد نمود و موجد حقی برای ارسال کننده نیست. نشانی های فوق الذکر اقامتگاه قراردادی طرفین محسوب می گردد.

ماده ۲ : موضوع قرارداد

عبارتست از مشارکت طرفین در احداث مجتمع مسکونی/تجاری بر اساس مفاد قرارداد حاضر و حکومت قوانین مشارکت مدنی.

تعاریف بکار رفته در این قرارداد عبارتند از:
- ملک: منظور آورده طرف اول یا ملکین است که همان ملک قدیمی ایشان با شماره پلاک ثبتی ……… و دارای سند مالکیت که تصویر آن پیوست است واقع در نشانی ذیل است. نشانی ملک قدیم:
- پروژه: منظور موضوع مشارکت است که ناظر به کلیه عملیات مربوط به احداث موضوع قرارداد میباشد.
- کارگاه: محوطه محصور پروژه است که به صورت امانی در اختیار سازنده یا طرف دوم خواهد بود.
- روز، ماه، سال: منطبق با تعاریف قانونی بوده و ماه سی روز و سال ۳۶۵ روز است اما در مواعد روز ناظر به روزهای غیر تعطیل رسمی است.
پروژه شامل ….. طبقه و …… واحد و ……… باب انباری…. متری و ……… پارکینگ با متراژ تقریبی مجموع ……. است که مشخصات نهایی پروژه ضمن تامین موارد مذکور منطبق با پروانه صادره از سوی شهرداری و نقشه های مصوب خواهد بود.
مشخصات فنی پروژه شامل نوع سازه، منصوبات و تجهیزات و تزیینات داخلی به کیفیت پیوست تقصیلی مصوب طرفین است. چنانچه موردی مسکوت مانده باشد ملاک عرف است که تعیین مصداق آن منطبق بر ماده حل اختلاف خواهد بود.
احداث پروژه منطبق بر کلیه مقررات فنی و آیین نامه های مصوب است.

ماده ۳ : مدت قرارداد

این قرارداد از تاریخ ………………… لغایت …………………. بمدت ……….. ماه معتبر است که درصورت تمایل طرفین این مدت کتباً و با امضای ذیل قرارداد و یا در قالب تهیه الحاقیه برابر ماده مربوطه قابل تمدید است. مدت قرارداد حاضر منحل به بازه های زمانی است که ذیلاً می آید.

بازه اول: از تاریخ امضای قرارداد تا اخذ مجوز و شروع عملیات ساختمانی ………. روز
بازه دوم: تخریب ملک و تجهیز کارگاه ………….. روز
بازه سوم: اتمام عملیات پی ریزی ………… روز
بازه چهارم: عملیات سازه ( سفت کاری) تا پایان آن……….. روز
بازه پنجم: نازک کاری و نصب کلیه منصوبات اعم از آسانسور (با تاییدیه) در پارکینگ، موتورخانه فعال و .. …….. روز
بازه ششم: دوره تحویل؛ آماده انتفاع شدن واحد ها و تحویل آن ها ………. روز
بازه هفتم: اخذ صورت مجلس تفکیکی ، پایان کار و اسناد تک برگ افرازی واحد ها …… روز
بازه هشتم: دوره ضمانت و رفع عیوب …………. روز

تبصره۱) پایان یافتن مدت قرارداد به منزله خاتمه قرارداد بوده و چنانچه طرفین به هر نحو نسبت به انجام تعهدات قراردادی خود مباردت ورزند چیزی بر عهده طرف مقابل نخواهد بود و استحقاقی بر اجرت المثل نیز ندارد.

تبصره۲) درصورت تاخیر سازنده در هر بازه روزانه …….. ریال جریمه در نظر گرفته می شود که این جریمه به عنوان وجه التزام بوده و مانع از الزام وی نیست. چنانچه مجموع جرایم از ۲۰ درصد برآورد مالی پروژه تجاوز نماید قرارداد فسخ شده محسوب و پس از کسر مبالغ جریمه سازنده خلع ید می شود.

تبصره۳) تاخیری که منتسب به مالک باشد یا در اثر قوه قاهره مجاز محسوب و به مواعد افزوده می شود.

ماده ۴ : سهم الشرکه طرفین

آورده مالک عبارتست از ملک و …………… و آورده سازنده عبارتست از تامین هزینه های ساخت و کلیه مقدمات و هر آنچه مربوط به عملیات طراحی و اجرا پروژه است تا اخذ پایان کار و اسناد تفکیکی.

آورده طرف اول صرف نظر از میزان ارزش بازاری آن مقطوعاً ……. درصد از شراکت تعیین می گردد.
ما بازای اتمام پروژه سهم الشرکه طرف دوم یا سازنده …….. درصد است.
سهم الشرکه سازنده منحل است به ۸ قسمت که در پایان هر یک از بازه های مذکور در ماده ۳ به وی اختصاص می یابد: بازه اول ….. درصد. بازه دوم ….. درصد. بازه سوم ….. درصد بازه چهارم ….. درصد بازه پنجم ….. درصد بازه ششم ….. درصد بازه هفتم ….. درصد بازه هشتم ….. درصد.
چانچه به هر دلیل در هر مرحله ای قرارداد حاضر منحل شود سازنده صرفاً نسبت به مرحله ای که پایان یافته شریک خواهد بود و نسبت به اقدامات بازه ناتمام به انتخاب طرف اول یا مستحق اجرت المثل (با نظر مرجع حل اختلاف) است یا متناسب با پیشرفت پروژه و به صورت توافقی سهم الشرکه دریافت خواهد نمود.
تقسیم سهم طرفین منطبق با پیوست قرارداد بوده و چنانچه اضافه مساحت یا کاهشی حادث گردد که ضمن توافق طرفین باشد برابر سهام ایشان تقسیم می گردد و در صورت عدم توافق کاهش مساحت از سهم سازنده بوده و افزایش مساحت متعلق به مالک است.
تقسیم نامه قوق الذکر حقی برای طرفین تا پیش از پایان پروژه ایجاد نمی کند و هر گونه پیش فروش از سهام مالک یا سهام تحقق یافته سازنده صرفا با اطلاع طرف مقابل و ضمن رعایت مفاد قانون پیش فروش ساختمان خواهد بود.
در مورد واحد های مشترک هر گونه تصمیم گیری صرفا با توافق طرفین است.
تغییرات بازاری تاثیری در سهام طرفین نداشته و صرفاً چنانچه برآورد مالی پروژه از میزان اولیه ……… ریال بیش از …. درصد تجاوز نماید سازنده حق فسخ خواهد داشت. در این صورت برابر مفاد بند ۴-۴ رفتار خواهد شد.

تبصره۱) هزینه های لازم جهت انجام موضوع قرارداد قابلیت مطالبه جداگانه ندارد و مشمول سهم الشرکه پیش بینی شده است.

ماده ۵ : شرایط قرارداد

مالک متعهد است به منظور رتق و فتق امور اداری وکالت نامه معتبر رسمی به سازنده اعطا نماید که تاریخ وکالت نامه شروع قرارداد خواهد بود. سایر مدارک مورد نیاز سازنده حسب اعلام ضمن اعطای رسید کتبی به صورت امانی در اختیار وی قرار می گیرد و مالک از مطالبه بلاوجه آنها حذر خواهد نمود.
سازنده مکلف به رعایت برنامه زمانی بوده و در صورت تاخیر بیش از ده درصد نسبت به هر بازه زمانی مالک حق فسخ دارد.
طرفین می توانند نسبت به افزایش مواعد توافق نمایند.
سازنده مکلف به رعایت کلیه قوانین و آیین نامه های ناظر بر احداث پروژه بوده و ضرورتاً باید پروژه را بیمه مسئولیت مدنی نماید.
مالکین( طرف اول) اقرار و تعهد مینمایند که ملک مورد مشارکت مشمول مصادره اموال ، توقیف، رهن، وثیقه نبوده است و منافع آن قبلا به غیر واگذار نگردیده است و فاقد هرگونه معارض اعم از اشخاص حقیقی و یا حقوقی است و اعلام می نمایند ملک مورد نظر، ممنوع المعامله نبوده است و هیچ مانعی برای انتقال اسناد ملک مذکور وجود ندارد. بدیهی است رفع هرگونه معارضی بر عهده مالک بوده و اگر در هر مرحله خلاف ادعای مذکور ثابت گردید سازنده مستحق اجرت المثل اعمال خود بعلاوه ۳۰ درصد سود پیمان و خسارت فسخ است. این میزان مانع از مطالبه سایر خسارات وارده به سازنده نیست.
مسئولیت کارگاه در مدت ساخت بر عهده سازنده بوده و شخصاً پاسخگوی کلیه حوادث کارگاهی و یا ناشی از عملکرد عوامل است و در صورت مراجعه به مالک کلیه هزینه های مترتبه بر عهده سازنده بوده و مالک می تواند به وی رجوع کند.
سازنده حق انتقال به غیر این قرارداد را نداشته و صرفا می تواند از پیمانکاران استفاده کند که در هر حال مسئولیت ایشان بر عهده سازنده است.
هر گونه تخطی از مفاد قرارداد حاضر برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می نماید. این امر شامل همکاری مالک بوده و کارشکنی وی در کارگاه و یا عدم همکاری در ارایه مدارک یا اعطای وکالت را شامل می شود.
هر گونه فروش سهام، پیش فروش، تهاتر و یا استفاده از مدارک اعطایی از سوی مالک به سازنده خارج از شرایط قراردادی به منزله خیانت در امانت بوده و مالک علاوه بر امکان فسخ قرارداد و مطالبه خسارات می تواند از طریق مراجع قضایی علیه سازنده اقدام نماید.
مسئولیت امنیت کارگاه و حفاظت از اشجار و تامین ایمنی ساختمان های مجاور و همسایگان مطلقاً بر عهده سازنده است.
استفاده از نیروی مجرب و حضور مستمر و موثر در کارگاه تکلیف سازنده بوده و در صورت تخطی کتباً مراتب از سوی مالب تذکر و در صورت تکرار بیش از سه مرتبه ضمن اخذ نظر مرجع حل اختلاف مالک حق فسخ خواهد داشت.
سایر مواردی که در این قرارداد پیش بینی نشده است تابع عرف بوده و ملاک تشخیص با مرجع حل اختلاف است.

ماده ۶ : رفع اختلاف و داوری

طرفین معامله به مشخصات مذکور و نشانی های اعلامی در صحت عقل و سلامت جسم و با در نظر گرفتن جمیع شرایط موجود توافق نمودند کلیه اختلاف های ناشی از قرارداد حاضر را از حیث تفسیر مفاد یا تعبیر آن و نیز اجرای تعهدات یا سایر اموری که مستقیما و یا با واسطه ناشی از قرارداد می شود مانند اعلام ورود خسارت یا تعیین میزان آن را به نهاد داوری ارجاع و از این طریق حل و فصل خصومت نمایند. بدین منظور مقرر است هیاتی سه نفره تشکیل شود که متشکل از دو داور است که هر یک را یکی از طرفین به صورت اختصاصی معرفی می نمایند و داور سوم از سوی مرکز داوری اتاق بازرگانی تهران و حسب تقاضای هریک از طرفین معرفی می گردد. این هیات در رسیدگی خود نظر اکثریت را ملاک قرارداده و حداقل دو رای منطبق مد نظر خواهد بود. چناچه هیات مذکور در مدت داوری خود نتواند به رای برسد اعضای هیات تجدید و چنانچه هیات جدید نیز نتواند رای صادر نماید شرط داوری زایل خواهد بود.مدت داوری از تاریخ تشکیل ۲۰ روز با امکان تجدید مدت برای یک بار (به مدت ۲۰ روز دیگر) است. جهت ارجاع موضوع به داوری متقاضی ضمن معرفی مکتوب داور خود و خواسته خویش به انضمام مدارک و مستندات و دلایل از طرف مقابل تقاضای معرفی داور اختصاصی نموده که ایشان ظرف سه روز می بایست مبادرت به معرفی داور اختصاصی نماید، ارسال تقاضانامه صرفاً به نشانی مذکور در قرارداد موثر بوده و در صورت ارسال به نحوی غیر از اظهارنامه رسید کتبی از طرف مقابل ضروری خواهد بود. درخواست نصب داور سوم توسط هریک از طرفین می تواند صورت پذیرد و هزینه مربوط به داور سوم متساویاً بر عهده طرفین است لکن هزینه داور اختصاصی بر عهده هریک خواهد بود. در صورت امتناع از معرفی داور در موعد مقرر متقاضی می تواند به داوری واحد از سوی مرکز کفایت نموده و یا تقاضای معرفی دو داور نماید که یکی داور اختصاصی طرف مقابل محسوب(حق الزحمه تماماً برعهده طرف مقابل) و دیگری داور سوم خواهد بود. رسیدگی در خصوص مورد اختلاف ضرروتاً ضمن دعوت کتبی طرفین بوده و مراتب دعوت توسط داور اختصاصی گواهی می شود و در صورت داوری واحد ارسال دعوتنامه به نشانی قراردادی از طریق پست سفارشی یا اظهارنامه ملاک خواهد بود. در رسیدگی داوران حتی در صورت داشتن تخصص نمی توانند اظهار نظر کارشناسی نموده و می بایست موضوع را کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع و حق الزحمه مربوطه را از طرف متقاضی دریافت دارند. در خصوص سایر تشریفات که ذکر نشده است قانون آیین دادرسی در امور مدنی و نیز قانون داوری تجارت بین المللی لازم الرعایه است. این مقرره به عنوان شرط مستقل داوری محسوب و در هر حال حتی اقاله قرارداد اصلی طرفین ملزم به آن می باشند و داوری نسبت به کلیه اختلاف ها ولو شرایط اصلی صحت قرارداد صالح به رسیدگی است. رای داوری برای طرفین الزام آور بوده لکن در صورت عدم رعایت شرایط مقرر اعم از ابلاغ، ارجاع به کارشناس و صدور رای به اکثریت در جزو شرایط اساسی صحت رای صادره است.

ماده ۷ : قانون حاکم

این قراراداد و کلیه ملحقات و تعهدات ایجاد شده از آن چه مستقیما چه با واسطه تحت حاکمیت قوانین کشور ایران است.

ماده۸ : شرایط تغییر مفاد قرارداد

چنانچه در طول اجرای قرارداد تغییر بند یا ماده ای از قرارداد و یا پیوست های آن ضرورت یابد صرفاً ضمن تنظیم الحاقیه و با اعلام رضایت طرفین ممکن خواهد گردید.

ماده ۹ : انحلال

این قرارداد تحت حاکمیت اصل لزوم بوده و جز در موارد مصرحه ذیل قابلیت فسخ و یا انحلال را ندارد:

پایان مدت و عدم تمدید آن.
تراضی طرفین در انحلال قرارداد ضمن تنظیم صورتجلسه اقاله
اعمال حق فسخ قراردادی

ماده ۱۰: پیوست

تصویر مدارک مصرحه ذیل به عنوان جزء لاینفک قرارداد محسوب و قابلیت استناد دارد؛ طرفین صحت و اعتبار و تطابق تصاویر با اصول اسناد را اقرار نموده و به آن معترف هستند.

مدارک هویتی طرف اول شامل ….
مدارک هویتی طرف دوم شامل ….
تفصیل مصالح، تجهیزات و منصوبات
تقسیم نامه
کلیه اسناد و مدارکی که در طول اعتبار قرارداد بدست می آید مانند جواز ساخت و کالتنامه و…

ماده ۱۱: نسخ

این قرارداد در۱۱ ماده و در …. نسخه با حکم واحد در حضور شهود امضا کننده ذیل و در تاریخ / / ۱۳ تنظیم و کلیه صفحات به امضای طرفین رسیده و نسخه ایشان مبادله گردید.