قانون شهرداری در سال 1334 به تصویب رسیده است در ماده 55 آن قانون وظایف شهرداری ها منصوص گردیده و در ماده 100 آن کمیسیونی جهت رسیدگی به تخلفات پیش بینی شده است باید دانست این کمیسیون زیر مجموعه شهرداری محسوب نمی شود اما در اینکه دارای شخصیت حقوقی مستقل است نظر واحدی وجود ندارد و برخی به این استدلال که قانون چنین شخصیتی را پیش بینی نکرده برای کمیسیون ماده صد شخصیت مستقل قائل نمی شوند.

در ماده 100 امر کشف تخلف بر عهده شهرداری قرارداده شده است و بررسی و اعلام نظر با کمیسیون است در واقع مشابه روابط دادسرا با دادگاه در اینجا مشهود است یعنی امر کشف تخلف، تحصیل دلیل و در نهایت تنظیم فرم اختلاف بر عهده شهرداری به مثابه دادسرا بوده وامر رسیدکی مانند دادگاه بر عهده کمیسیون ماده 100 می باشد. در عین حال اما لازم به ذکر است ماهیت تصمیم کمیسیون قضایی نیست بلکه تصمیمی اداری محسوب می شود. صلاحیت کمیسیون ماده صد در وهله نخست رسیدگی به تخلف های ساختمانی بوده و همچنین نسبت به کاربری تجاری در مناطق غیر تجاری نیز رسیدگی می نماید.

در هر شهری دو طرح وجود دارد یکی طرح جامع یا کلی که بحث اصلی آن تعیین حدود شهر و حریم آن است و شورای عالی شهرسازی آن را تصویب نموده است و دیگری طرح تفصیلی که کاربری ها ی مناطق شهری شامل  Rمسکونی ، Sخدماتی ، Gسبز و Mمختلط را تعیین می نمایند به علاوه در طرح تفصیلی حد نصاب برای تفکیک (افراز) زمین ها مشخص می شود و میزان تراکم در هر بخش شهر و سطح اشغال تعیین می گردد.

بر اساس یک قاعده کلی هر گونه تغییر در وضعیت طبیعی که شامل عملیات عمرانی است نیازمند صدور پروانه از سوی شهرداری است لذا در خصوص تعمیرات به شرط عدم تغییر در وضع موجود یعنی اگر تعمیرات اساسی نباشد نیازی به پروانه نخواهد داشت.

انواع تخلف موضوع قانون شهرداری چه مواردی است؟ در یک دسته بندی کلی تخلف ها یا با پروانه است یا بدون آن. تخلف های بدون پروانه یا ضمن رعایت اصول ثلاثه است که منجر به اخذ جریمه خواهد شد و یا بدون رعایت آن ها که منجر به قلع بناست. اما تخلف های با پروانه شامل بنای مازادی تجاری یا مسکونی است که ممکن است قابل اصلاح نباشد یا توام با عدم رعایت برهای اصلاحی باشد (عقب نشینی نکردن)

اصول ثلاثه چیست؟ منظور اصول سه گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی است که قانون تصریح مشخصی نسبت به ماهیت آن ندارد اما با در نظر گرفتن مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان می توان برای آن مرجع تعریف در نظر گرفت نکته حائز اهمیت در اینجا این است که برابر نظر دیوان عدالت اداری که مرجع تظلم خواهی نسبت به آرای کمیسیون ماده 100 است نظریه اصداری کمیسیون باید حاوی مغایرت موضوع با اصول یاد شده و نحوه احراز کمیسیون باشد لذا به صرف اعلام نظر که بنای احداثی موافق اصول نیست کفایت ننموده و توسط وکیل پایه یک دادگستری ضمن تقدیم دادخواست به شعبه بدوی دیوان قابل نقض شدن است.

جریمه تخلف چیست؟ در مقابل ساختمانی دو جریمه مفروض است یعنی پیش بینی شده است یکی قلع بنا و دیگری تخریب که در این جا لازم است اشاره شود در رسیدگی کمیسیون برابر قانون باید اصل بر قلع بنا باشد و عدم نیاز به قلع بنا به کیفیتی احراز شود اما در رسیدگی دیوان اصل بر جریمه است و ضرورت تخریب باید احراز گردد.

تشریفات رسیدگی در کمیسیون چگونه است؟ اصل بر رسیدگی غیر حضوری است یعنی بدون دعوت طرفین و ماهیت تصمیم نیز اداری است صرف نظر از آنکه قاضی عضو کمیسیون چه نظری بدهد، اعضای کمیسیون علاوه بر قاضی دادگستری، نماینده شورای شهر و نماینده وزارت کشور هستند که رای ایشان قطعی نبوده و قابل تجدید نظر است، رای کمیسیون اگر مستدل و مستند نباشد یعنی دلالت تخلف به قانون احراز نشود یا استناد تخلف به فرد مبهم باشد از سوی دیوان عدالت اداری نقض می شود.

ذی نفع در رسیدگی کمیسیون کیست؟ در یکی از آرای اصداری توسط دیوان همسایه و حتی مستاجر نیز ذی نفع دانسته شده است که در این صورت ضرورت دارد در مقام وکالت ذی نفع و ضمن تقدیم دادخواست شهرداری طرف دعوا قرار گیرد نکته قابل تامل آنکه ممکن است دیوان صدور دستور موقت را حتی قبل از صدور رای کمیسیون ماده 100 بذیرد چراکه در رسیدکی کمیسیون ماده 100 معمولا همسایه به عنوان ذی نفع پذیرفته نمی شود. ولی همسایه در هر حال می تواند به عنوان خبر دهنده نسبت به اعلام تخلف ملک مجاور اقدام نماید.

انواع ضمانت اجراهای پیش بینی شده چیست؟ سه ضمانت اجرا در قانون شهرداری وجود دارد: تخریب، جریمه و تعطیلی. تخریب که ظرف دوماه از سوی مامورین شهرداری صورت می گیرد در زمانی است که ساخت و ساز مخالف اصول سه گانه باشد. جریمه که مجزای از عوارض است و ناظر به تخلف است در صورت عدم پرداخت ضمانت اجرای تخریب و اعطای صلاحیت مجدد به کمیسیون را در بر دارد ولی باید دانست به جریمه خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی گیرد و دیوان در آرای متعدد بخشنامه های این چنینی را ابطال نموده است. این جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی محاسبه می شود که متفاوت با ارزش مذکور در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم است.

جریمه در موارد ساخت بدون پروانه یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم سرقفلی (هرکدام بیشتر باشد) است در ساخت مازاد پروانه (تبصره2م100) حداقل یک دوم و نهایتاً سه برابر ارزش معاملاتی خواهد بود که به ازای هر مترمربع رای داده می شود. ساخت مازاد بر پروانه در حوزه اراضی تجاری و صنعتی 2 تا 4 برابر ارزش معاملاتی جریمه خواهد داشت و در نهایت در مورد پارکینگ در صورت عدم تامین یعنی صدور پروانه بدون تامین پارکینگ مشمول عوارض است ولی در صورت عدم احداث یعنی علی رغم اخذ پروانه بین 1 تا 2 برابر محاسبه می شود. اما تعطیلی موضوع ماده 55 قانون است که در مورد فعالیت شغلی در محل مسکونی موضوعیت داشته و بعد از رای  قطعی هم صرفاً تعطیلی پیش بینی شده است و اخذ جریمه موضوعیت ندارد.

تجدید نظر رای کمیسیون به چه نحوی است؟ رای کمیسیون در یک رسیدگی مجدد با حضور اشخاص دیگری غیر از اعضای اولیه قابل رسیدگی مجدد است و پس از آن نیز قابل اعترضا در دیوان عدالت اداری است که یک مرجع قضایی محسوب و نقش وکیل دادگستری در اینجا بسیار حائز اهمیت خواهد بود چراکه در اعتراض به دیوان باید الزاما اصول حقوقی مدنظر قرار گیرد.

جهات نقش رای کمیسیون در دیوان چیست؟ عدم تطابق اخلف حادث با رای ، عدم میتند و مدلل بودن رای ، اعتراض وکیل به عدم رعایت ارزش معاملاتی در زمان وقوع تخلف ، عدم احراز مغایرت بنای احداثی با اصول سه گانه ، عدم تبیین نحوه اختلاف بین مالک و شهرداری ، رفع تبعیض ناروا یعنی وکیل می تواند به استناد برخورد متفاوت با ملک مشابه تقاضای نقض رای را نماید، عدم رعایت پهنه جغرافیایی مشابه صلاحیت محلی دادگاه ها چون صلاحیت ماده 100 محدود به شهر و حریم آن است و در خارج حریم کمیسیون ماده 99 صالح است، نقض حکم تخریب در مورد پارکینگ چون پارکینگ فقط جریمه دارد، عدم رعایت مقررات ابلاغ، عدم رعایت اصل تناظر که وکیل پایه یک دادگستری می تواند مستند به آن و نیز رویه دیوان عدم اجرای آن در رسیدگی کمیسیون را ناقض حقوق موکل معرفی نماید.