حتما برای شما هم پیش آمده است که واؤه های افراز و تقسیم و تفکیک را شنیده اید و متوجه معنای دقیق آنها و کاربردشان نشده اید در این یادداشت می خواهیم با این مفاهیم آشنا شویم:

قبل از هرچیز لازم است بدانیم این واژه ها در حقوق ثبت کاربرد داشته و مربوط به اموال می باشند و چون در حقوق ثبت مشخصا بحث عمدتاً در مورد اموال غیر منقول است بهتر است از همین جا شروع کنیم. به مالی که غیر قابل انتقال باشد غیر منقول گفته می شود که مثال بارز آن خانه و زمین است. حال بپردازیم به مال مشاع که آنهم پیش زمینه آشنایی با مبحث افراز است؛ مال وقتی مشاع است که بیش از یک نفر نسبت به آن دارای مالکیت باشند یا ساده تر بگوییم مالک آن مال دو نفر یا بیشتر باشند که اصطلاحا در اموال غیر منقول از دانگ برای نشان دادن سهام استفاده می شود و حتما می دانید که ۶ دانگ یعنی ۱۰۰ درصد و سه دانگ یعنی نصف و به همین تناسب نیم دانگ یعنی یک دوازدهم سهم از مال مشاع برای مالک است.

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوقی و مشخصا در اینجا حقوق ثبت، به تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر گفته می شود.می توان در یک مثال گفت تفکیک یعنی دو شریک که دارای یک قطعه زمین ۶۰۰ متری و هر یک سه دانگ هستند، وقتی آن را به سه قطعه‌ی ۲۰۰ متری تقسیم کنند. بازهم آنها در هر سه قطعه شریک خواهند بود و در واقع سه تا ملک و بازهم در هر ملک سه دانگ خواهند داشت.

افراز اما عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر ودر واقع در اینجا حالت مالکیت مشترک که اصطلاحاً به آن اشاعه گفته می شود از بین می رود، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. در مثال بالا اگر قطعه ۶۰۰ متری بین شرکا افراز شود هریک مالک ۶ دانگ یک ملک ۳۰۰ متری خواهند بود. افراز را در حقوق به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی یا توافقی که حاصل توافق دو یا چند شریک در نحوه جدا گردن سهم خود از دیگران است و باید دانست در افراز ممکن است فقط یک شریک سهمش را جدا کند و مثلا دو شریک دیگر کماکان در حالت اشاعه باقی بمانند.

دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده یعنی طرفین دادرسی دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

اما تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در حقوق مدنی تقسیم  جداسازی سهم شرکا در مال است. تقسیم‌نامه نیز سندی رسمی یا عادی است که مشخص می کند  مال مشاع به چه نحوی بین مالکین تقسیم شده است. در واقع تقسیم اعم است از تفکیک یا افراز و مفهومی است که شامل هر دو اقدام می شود.

اگر در مورد افراز و تقسیم مشکلی داشتید و یا برایتان سوالی پیش آمد حتما با من در تماس باشید. راستی قبول دعاوی تخصص وکلای دادگستری است که در پیچ و خم اداره ثبت ممکن است با برخی افراد که خود را وکیل معرفی می کنند ولی وکیل دادگستری نیستد و از شما ممکن است وکالت دفترخانه ای بگیرند برخورد کنید، لازم است توجه داشته باشید این افراد سودجو ممکن است برای شما ایجاد دردسر نموده و در بهترین حالت با مشاوره های غلط موجب تضییع حق شما شوند و در بدترین حالت با وکالتی که گرفته اند ملک شما را تصاحب نمایند! پس هوشیار باشید!